Andréa Favain & Vianney Pommier
Avocats Partenaires
Le 10 mai 2024 - 6 min de lecture
Charges du bail commercial : le remboursement des provisions injustifiées versées par le locataire à son bailleur
Locataires commerciaux (bureaux, commerce, etc.) vous souhaitez récupérer vos provisions pour charges réglées à votre bailleur sans justifications ?
Si votre bailleur n’a pas respecté son obligation de procéder annuellement à la régularisation des charges, vous pouvez le contraindre notamment à vous rembourser les provisions versées.
Attention toutefois à ne pas être hors délai au moment de votre demande !
L’obligation de régularisation annuelle par le bailleur
Dans le cadre d’un bail commercial, les appels de charges doivent impérativement faire l'objet d'une régularisation annuelle adressée par le bailleur, au plus tard le 30 septembre de l'année qui suit, ou, si les locaux sont en copropriété, dans les 3 mois suivant la reddition des charges (Art. L.145-40-2 et R.145-36 du Code de commerce).
Cette obligation participe à l’un des objectifs globaux de la loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises dite « Pinel »: le locataire ne doit payer que le montant de charges relatif à l’utilisation de ses locaux, à l’euro près.
Le bailleur engage sa responsabilité s’il n’a pas régularisé dans les délais
Le bailleur doit impérativement jouer le jeu :
- s'il régularise tardivement et/ou de manière excessive les charges, il engage sa responsabilité.
Ainsi, le bailleur doit indemniser le préjudice de son locataire si la régularisation de charges entraîne un montant de charges total deux fois plus élevé que le montant de provisions appelé sur l’année, et ce pendant deux années consécutives (Cass. 3e civ., 8 oct. 2015, n°14-21.710).
- s'il ne souhaite pas ou ne parvient pas à justifier de l'ensemble des charges facturées à son locataire, il devra rembourser à ce dernier l'ensemble des provisions injustifiées.
La Cour de cassation rappelle continuellement ce principe en condamnant le bailleur à restituer tout ou partie des provisions perçues mais non justifiées (Cass. 3e civ. 9 juin 2015, n° 14-13.555 ; Cass. 3e civ., 5 nov. 2014, n° 13-24.451 ; cf. également CA Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 avr. 2021 n° 18/14694).
A noter que le bailleur peut toujours rattraper son erreur en procédant à la régularisation des charges en cours d’audience, ce qui pourra rendre la demande du locataire vaine (CA Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 Avril 2021 – n° 18/14694).
Quelques évidences peuvent être rappelées concernant la demande en remboursement du locataire.
D’abord, la charge de la preuve pèse bien entendu sur le bailleur, c’est à lui de justifier à son locataire de l’intégralité du montant des charges appelées (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-14.168).
Ensuite, si le locataire règle les provisions pendant plusieurs années sans les contester, cela ne constitue pas une reconnaissance de sa dette de charges et ne fait pas obstacle à une action en remboursement contre le bailleur (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 6 nov. 2019, n° 17/19197 et CA Paris, pôle 5, ch. 3, 17 janv. 2018, n° 16/08381).
Attention au délai de prescription
Pour récupérer les provisions versées sans justifications, le locataire commercial devra exercer une action en répétition de l’indu (Article 1302 Code civil).
Toutefois, pour réclamer le remboursement de ses charges, le locataire commercial ne doit pas être prescrit.
Le délai de prescription applicable est de cinq années et la date de point de départ de ce délai est la date de régularisation des charges prévue dans le bail (Cf. notamment CA Paris, Pôle 5, chambre 3, 7 Avril 2021 – n° 18/14694).
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