Dans un arrêt du 5 mars 2026 relatif à l’articulation entre le régime de la clause résolutoire et celui de l’exception d’inexécution(Cass. 3e civ.-, 5 mars 2026, n° 24-15.820 : JurisData n° 2026-002839 ; Loyers et copr. 2026, comm. 75, note É. Marcet), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l'acquisition d'une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d'un commandement de payer, le locataire invoque une exception d'inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».

Face aux défaillances dans l’exécution de ses obligations du bailleur – en l’espèce précitée, l’absence de réalisation des travaux impératifs (des travaux de dératisation, mise aux normes de l’installation électrique, réfection des menuiseries et portes, etc.) – le locataire insatisfait peut être tenté de cesser le règlement des loyers.

De son côté, le bailleur peut faire délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, faisant courir le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du Code de commerce. Ce délai est d’ordre public et permet au bailleur, à défaut de régularisation, de saisir directement le juge des référés pour qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire « de plein droit ».

Dès lors, si le locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti, le bailleur peut solliciter la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Telle était la situation dans l’affaire précitée.

En l’occurrence, le locataire avait opposé au bailleur une exception d’inexécution (JCl. Notarial Répertoire, V° Contrats et obligations, fasc. 49-3, par M. Storck), mécanisme du droit commun des contrats – d’origine jurisprudentielle (V. Cass. soc., 31 mai 1956 : Bull. civ. IV, n° 503. – Cass. 3e civ., 1er mars 1995, n° 93-13.812 : JurisData n° 1995-000511. – JCl. Notarial Répertoire, V° Contrats et obligations, fasc. 49-3, § 4), puis codifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (C. civ., art 1219) – en vertu duquel une partie peut refuser d’exécuter son obligation (en l’espèce, le paiement du loyer) tant que l’autre partie n’a pas exécuté la sienne (par exemple, réaliser des travaux impératifs).

La question était de savoir si un tel mécanisme pouvait être invoqué après l’écoulement du délai d’un mois laissé au locataire par le commandement de payer.

La Cour de cassation répond par la positive. Le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce est un délai d’attente imposé au bailleur avant qu’il puisse obtenir résiliation du bail, et non pas un délai de forclusion laissé au locataire pour agir en contestation.

Cette décision est l’occasion de revenir sur les conséquences pratiques de cette solution et les incidences sur le régime applicable.

2. Une protection confirmée du locataire en difficulté

Le locataire peut opposer l’exception d’inexécution postérieurement au délai de régularisation laissé par la clause résolutoire.

Certains jugeront la solution heureuse, dès lors qu’il peut être difficile, en pratique, pour le locataire visé par le commandement de payer d’exercer un recours dans le court délai d’un mois afin de faire valoir un droit à interrompre le règlement des loyers.

D’autres pourraient critiquer cette décision qui – encore une fois en pratique – renforce les possibilités dilatoires du locataire. Ce dernier, s’il est de mauvaise foi, n’aura, en effet, aucun intérêt à s’empresser de saisir le juge pour obtenir des délais de paiement. Il pourra laisser perdurer la procédure d’acquisition de la clause résolutoire (durant plusieurs mois voire plus d’une année devant certaines juridictions, même en référé) pour n’invoquer que tardivement l’exception d’inexécution, en continuant à ne pas régler ses loyers et profitant de locaux pendant toute cette durée.

Remarque

La conséquence malheureuse sera donc un accroissement de l’arriéré locatif de certains locataires et un taux de recouvrement moins élevé de cet arriéré par les bailleurs, pour les cas où le locataire serait placé en procédure collective et/ou organiserait son insolvabilité.

Les bailleurs devront alors être vigilants à bien encadrer leurs relations contractuelles notamment en prévoyant des pénalités de retards et autres clauses pénales qui soient assez importantes pour dissuader leurs locataires de laisser la situation s’enliser.

À ce titre, on ne pourra pas s’empêcher de faire le parallèle avec le dernier arrêt rendu par la Cour de cassation concernant la résiliation du bail commercial pour impayés du locataire placé en procédure collective (Cass. com., 10 déc. 2025, n° 24-20.714 : JurisData n° 2025-021498 ; Loyers et copr. 2026, comm. 21, note E. Chavance. – V. aussi, Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177 : JurisData n° 2024-008771 ; Loyers et copr. 2024, comm. 140, note E. Chavance). Dans cet arrêt, la Cour refuse, là encore, de prononcer la résiliation du bail pour cause d’impayés du locataire perdurant au-delà des 3 mois suivant l’ouverture de la procédure collective, dès lors que le locataire a finalement acquitté sa dette au jour où le juge statue.

Ce faisant, elle écarte ainsi la procédure en résiliation initiée par le bailleur, quand bien même cette procédure était initialement bien-fondé (C. com., art. L. 622-14).

3. Exception d'inexécution : exigence de gravité et absence de mise en demeure 

Pour rappel, la mise en œuvre de l’exception d’inexécution est soumise à plusieurs conditions :

• d’abord, l’exception d’inexécution dont peut se prévaloir le locataire n’est possible que si les manquements sont suffisamment graves pour justifier la suspension par le locataire du paiement des loyers (V. Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, n° 92-12.324 : JurisData n° 1993-002404). Par exemple, de simples infiltrations dans la toiture du locataire exerçant une activité de football en salle n’ont pas la gravité suffisante pour que l’exception d’inexécution soit retenue (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340 : JurisData n° 2024-010274 ; Loyers et copr. 2024, comm. 160, note E. Chavance).
  
  Ainsi, le manquement doit rendre absolument impossible l’usage des lieux par le locataire (Cass. 3e civ., 31 oct. 1978, n° 77-11.355), par exemple, lorsque le bailleur refuse de faire exécuter des travaux de consolidation indispensables et prescrits par l’Administration (Cass. 3e civ., 1er mars 1995, n° 93-13.812 : JurisData n° 1995-000511). De même, lorsque l'immeuble est frappé d'un arrêté d'insalubrité, lequel a d’ailleurs été notifié au propriétaire de l'immeuble (Cass. 3e civ., 22 sept. 2016, n° 15-19.672 : JurisData n° 2016-018931 ; Loyers et copr. 2016, comm. 221, note B. Vial-Pedroletti).
  
  Ou du moins empêcher le locataire d’utiliser les lieux conformément à la destination prévue au bail (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923 : JurisData n° 2023-010958 ; Loyers et copr. 2023, comm. 153, note E. Chavance. – Cass. 3e civ., 27 juin 2024 n° 23-10.340 : JurisData n° 2024-010274 ; Loyers et copr. 2024, comm. 160, note E. Chavance), par exemple, pour un locataire exerçant une activité de boulangerie-pâtisserie qui voit son fournil sinistré et hors d’usage, outil indispensable à son activité (Cass. 3e civ., 21 nov. 1990, n° 86-16.189) ;
   
• ensuite, le locataire peut directement se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser de régler son loyer, sans avoir à adresser au préalable une mise en demeure préalable au bailleur. Cette solution, conforme à la jurisprudence antérieure à la codification de l’exception d’inexécution, a été récemment réaffirmée (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005 : JurisData n° 2025-015089- ; Loyers et copr. 2025, comm. 161, note E. Chavance).

Remarque

En pratique, et dans un contexte où le règlement amiable des différends est fortement encouragé par les juridictions, il sera néanmoins toujours recommandé pour le locataire d’alerter en amont et par écrit son bailleur des manquements grave à ses obligations, avant de cesser le paiement des loyers.

4. Le rôle du juge des référés 

L’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est généralement portée devant les juges des référés, dans un souci de célérité (Cass. 3e civ., 18 déc. 1991, n° 90-12.067 : JurisData n° 1991-003938. – Cass. 3e civ., 26 juin 1991, n° 89-19.489 : JurisData n° 1991-002121. – V. JCl. Bail à Loyer, fasc. 1300, par. J.-D. Barbier, § 29 et s.).

Il convient alors de se demander si le juge des référés – juge de l’urgence et de l’évidence – doit se déclarer incompétent lorsqu’une exception d’inexécution est soulevée par le locataire, celle-ci supposant une appréciation approfondie.

La réponse semblerait négative (CA Aix-en-Provence, 23 févr. 2023, n° 22/00105. – CA Rouen, 19 déc. 2024, n° 24/01675). Si le juge des référés n’a pas les pouvoirs pour apprécier l’existence d’une exception d’inexécution, il peut tout de même juger si cet argument constitue une contestation sérieuse à l’acquisition de la clause résolutoire, et, dans le cas contraire, rejeter l’argumentation présentée par le locataire. 

Ainsi le juge des référés va apprécier si les motifs présentés par le locataire caractérisent – avec l’évidence requise par ce type de procédure – l’impossibilité d’exploiter les lieux conformément à la destination.

Par exemple, il va considérer qu’un avis défavorable de la commission de sécurité et d’accessibilité pour l’exercice de l’activité ne suffit pas à caractériser l’exception d’inexécution, dès lors qu’aucun arrêté de fermeture administratif n’a été pris à l’encontre de l’établissement et que celui-ci a pu être exercé pendant des années (CA Aix-en-Provence, 23 févr. 2023, n° 22/00105).

Remarque

À noter que si l’acquisition de la clause résolutoire est constatée par le juge des référés, sans que le locataire n’ait pris le temps d’invoquer l’exception d’inexécution, ce dernier pourra toujours saisir le juge du fond pour obtenir un jugement qui reviendra sur l’ordonnance rendue par le juge des référés (Cass. 3e civ., 14 oct. 1987, n° 85-11.407 : JurisData n° 1987-001872. – Cass. 3e civ., 12 oct. 1994, n° 92-20.327).

Enfin, le locataire pourra toujours solliciter du juge du fond la résolution du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Ainsi a été jugé pour :

• un bail conclu pour un local situé dans une galerie marchande qui ne répondait pas aux exigences administratives de sécurité et avait fait l'objet d'un arrêté municipal de fermeture (Cass. 3e civ., 2 déc. 2014, n° 13-23.019 : JurisData n° 2014-033490 ; Loyers et copr. 2015, comm. 46, note Ph-H. Brault). La résolution du bail aux torts du bailleur est prononcée, et ce, quand bien même aucune mesure coercitive n’avait été adoptée pour fermer la galerie marchande, laissant la possibilité pour le locataire de rester ouvert pendant la durée de l’arrêté de fermeture. 
  
  L’absence de conformité du local aux normes administratives suffit à caractériser le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;
   
• un bail conclu pour un local illicitement affecté à un usage commercial et pour une surface dépassant celle autorisée par le permis de construire (Cass. 3e civ., 21 nov. 2001, n° 99-21.640).

Sans qu’un manquement ne puisse être reproché au bailleur, le locataire pourra obtenir la suspension de la clause résolutoire et des délais de grâce de la part des juges du fond, dès lors qu’il s’est acquitté de l’intégralité de sa dette locative au jour où ces derniers statuent (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-14.117 : Loyers et copr. 2016, comm. 175, note Ph-H. Brault), et ce, en considérant les deux nouvelles conditions impératives imposées par la nouvelle loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 (V. A. Sabin, Loi de simplification de la vie économique : et les baux commerciaux ? : Loyers et copr. 2026, alerte 69. – A. Confino, Les retouches au statut des baux commerciaux par la loi de simplification de la vie économique : Loyers et copr. 2026, étude 7) la démonstration par le locataire de sa capacité à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience (C. com., art. L. 145-41).