Andréa Favain & Vianney Pommier
Avocats Partenaires
Le 6 novembre 2024 - 6 min de lecture - Crédit Photo de Jakub Żerdzicki
Action en réajustement du loyer en cas de loyer de sous-location plus élevé que le loyer du bail principal
A l’instar du régime applicable pour les baux d’habitations, la sous-location en bail commercial est extrêmement encadrée.
Cela s’explique notamment par l’importance des droits auxquels le sous-locataire peut prétendre : renouvellement de son bail auprès du locataire principal mais surtout un droit direct à conclure un bail avec le bailleur en cas de départ du locataire principal.
Cet encadrement du régime de la sous-location se justifie également par la volonté du législateur d’éviter toute spéculation.
Ainsi, si le sous-loyer est plus élevé que le loyer principal, le bailleur peut exiger le réajustement du loyer principal à hauteur du sous-loyer.
Le réajustement du loyer peut s'envisager pour la quasi-totalité des sous-locations consenties
Le Code de commerce est assez clair :
« Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale » (Art. L. 145-31 du Code de commerce)
Le réajustement peut donc être envisagé lorsque :
- le bail principal est commercial ;
- le locataire a consenti un contrat de sous-location, et ce même s’il s’agit d’une sous-location non autorisée par le bailleur ou encore d’une sous-location à usage d’habitation (Cass. 3e civ., 31 oct. 1991 : RJDA 1991 ; CA Rouen, 29 mars 2012, n° 11/02471).
En revanche, le réajustement ne sera pas possible si le locataire principal consent un contrat de location-gérance ou un bail emphytéotique.
Autre exception, le droit à réajustement peut également être exclu dans l'hypothèse où le locataire principal est une SCI ou un GIE dont l’activité même est de consentir des sous-locations (Cass. 3e civ., 3 févr. 1976 : Gaz. Pal. 1976, 1).
L'appréciation du montant du sous-loyer par rapport au loyer principal
Lorsque la sous-location porte sur la même surface et est consentie aux mêmes conditions que le bail principal, le juge peut vérifier aisément si le sous-loyer est trop élevé.
Mais quid en cas de surface ou conditions différentes ?
A ce moment-là, il faut apprécier la valeur locative.
En cas de surface différente, une règle de trois devra être appliquée pour comparer les loyers au m².
Toutefois, la jurisprudence peut parfois admettre l’application d’un « correctif de gérance » : c’est-à-dire que pour une surface moindre, le loyer/m² est habituellement légèrement plus élevé.
Autrement dit, un sous-loyer/m² légèrement plus élevé que le loyer principal pourra être accepté par les juges.
En cas de conditions différentes, les juges en tiennent compte et comparent loyer et sous-loyer par rapport à la valeur locative du bail et du sous-bail.
Ainsi, par exemple, le montant du sous-loyer peut légitimement être plus élevé que le loyer principal si :
- le bail principal prévoit un montant de charges plus élevé que le sous-bail,
- Ou encore le locataire réalise des travaux d’extension/construction en cours de bail (CA Paris, pôle 5, 3e ch., 14 nov. 2012, n° 10/01533 ; CA Paris, 16e ch. B, 27 juin 1980 : Bull. loyers 1980, comm. 359).
En pratique, comment connaître le montant du sous-loyer consenti par le locataire ?
Pour s’assurer de bénéficier de l’action en réajustement, le bailleur doit être vigilant. Il ne doit surtout pas renoncer à concourir à l’acte de sous-location, ou si c’est le cas, à exiger dans le bail ou dans son autorisation, la communication d’une copie du sous-bail et de ses avenants.
Dans le cas contraire, il sera difficile pour le bailleur de connaître le montant du sous-loyer, le locataire ou sous-locataire n’ayant aucune obligation de communiquer spontanément une copie du sous-bail.
Les effets : réajustement du loyer pendant toute la durée de la sous-location
Si le sous-loyer s’avère être trop élevé, le bailleur pourra exercer une action en réajustement du loyer, afin que le montant de loyer du bail principal soit ajusté au montant de sous-loyer (proportionnellement et à conditions égales).
L’action devra en principe être portée devant le juge des loyers commerciaux, à savoir le président du Tribunal Judiciaire (Art. R.145-23 Ccom).
Ce réajustement prendra effet rétroactivement dès la date de prise d’effet de la sous-location (CA Paris, 16e ch. B, 31 janv. 1991 : D. 1992, somm. p. 366).
Mais seulement pour la durée de la sous-location. A l’expiration de celle-ci, le loyer retrouvera son montant initial.
Attention toujours à la prescription, le bailleur ne dispose que d’un délai de 2 ans pour exercer son action (Art. L.145-60 du Code de commerce).
Si le bailleur a concouru à l’acte de sous-location ou en a reçu une copie, le délai biennal commencera à courir à compter de ce moment.
Sinon, le délai commencera à courir à compter du moment où le bailleur aura eu connaissance du montant de sous-loyer.